Het realiseren van gebiedsontwikkeling en volkshuisvesting vraagt om een op maat gesneden aanpak. Door de crisis op de woningmarkt en de krimp is het noodzakelijk dat we nieuwe inzichten ontwikkelen die aansluiten op deze situatie. In onze gemeente is de nieuwbouw van de sociale huur nagenoeg weggevallen. In de nieuwe aanpak gaan we kijken naar organische gebiedsontwikkeling, nieuwe verdienmodellen (pauzelandschappen) en validiteit van de woningbouwopgave uit het woonplan.
Algemene beleidslijn
De corporaties Actium en WoonFriesland hebben op korte termijn geen plannen meer voor het bouwen van nieuwe huurwoningen. Ook hebben ze aangegeven dat ze woningen afstoten (op beperkte schaal) en oog hebben voor verbetering van hun huurwoningen. Particuliere initiatieven voor de bouw van woningen in het goedkope segment beginnen op kleine schaal weer te lopen. De ontwikkeling in Appelscha aan de Anne Vondelingstraat loopt boven verwachting goed met de verkoop van 12 woningen. Op het Harambe terrein worden ook nog woningen gerealiseerd. In Elsloo en Langedijke liggen nog gronden op voorraad. Ook is het bestemmingsplan Donkerbroek-West door de raad vastgesteld waardoor er in 2016 met het bouwrijp maken van de gronden is begonnen.
De grote strategische projecten vinden ook nog doorgang, denk hierbij aan het Masterplan Oosterwolde Centrum – Venekoten Noord en het particuliere initiatief Ecomunity. De ontwikkeling op Appelscha Hoog wordt meegenomen in het Masterplan Appelscha.
Het realiseren van gebiedsontwikkeling en volkshuisvesting vraagt in deze onzekere tijd om een onorthodoxe en op maat gesneden aanpak. De aanpak die wij in de Woonvisie 2017 voorstaan is om het beleid verder uit te werken in (flexibele) uitwerkingsagenda’s. Het grondbeleid staat ook in het kader van de Woonvisie. In de toekomst hebben wij meer aandacht voor het “managen” van de gevolgen van de krimp. De komende 10 jaar zet de vergrijzing door en nadat we eerst een periode van woningverdunning hebben zet een daling van de bevolking in. Dit heeft gevolgen voor ons in te zetten grondposities. De grondposities kunnen we aanwenden als pauzelandschap. Dit betekent dat we moeten nadenken over alternatieven in het gebruik. Dat is nu voor het merendeel agrarisch gebruik, maar in de toekomst is dit een ander gebruik, met een ander verdienmodel. In 2016 is bekend gemaakt dat we inzetten op het realiseren van zonnepaneelvelden.
Doelstelling
Eind 2016 staat de nieuwe Nota grondbeleid 2017 op de rol. De doelstelling voor het grondbedrijf zoals geformuleerd in de Nota Grondbeleid 2011 is niet veranderd: “Het gemeentelijk grondbeleid heeft tot doel de bestuurlijke en maatschappelijk gewenste ruimtelijke ontwikkelingen van de gemeente Ooststellingwerf mogelijk te maken door aankoop, exploitatie en uitgifte van gronden dan wel door medewerking te verlenen aan ontwikkeling van plannen door private personen, bedrijven en instellingen.”
De wijze waarop het grondbeleid wordt uitgevoerd:
Extern: Het grondbeleid moet meer gericht zijn op:
- ruimtelijke kwaliteit
- het stimuleren van plaatselijke economie
- het inzetten op duurzaamheid
- het opstellen van nieuw economisch beleid
- het verbeteren van veiligheid en leefbaarheid
- vraaggerichte aansluiting bij lokale initiatieven
Intern: Het grondbeleid aanpassen aan de nieuwe trends en ontwikkelingen in de samenleving.
Na transformatie:
- heeft het grondbedrijf een interne bezetting (fte) met voldoende kennis en kunde (functies) om de regie op het grondbedrijf goed uit te kunnen voeren;
- is het grondbedrijf robuust, toekomstbestendig, gericht op continuïteit en in staat om te anticiperen op conjuncturele ontwikkelingen;
- is het grondbedrijf financieel transparant en gezond (inzet op maximale terugverdiencapaciteit);
- heeft het grondbedrijf nieuwe dwarsverbanden met de leefbaarheid.
Alles is te herleiden naar de ambities die we als gemeente nastreven. De uitkomst is de uiteindelijke realisatie van de gemeentelijke ambitie. In de nieuwe aanpak gaan we kijken naar organische gebiedsontwikkeling, nieuwe verdienmodellen (pauzelandschappen) en validiteit van de woningbouwopgave uit het Woonplan.
Uitvoering
De woningbouwopgave
De nieuwe Woonvisie geeft de (cijfermatige) onderbouwing van de woningbouwprognose. Hoewel de inschattingen op de krimp enigszins fluctueren is de algemene trend dat Ooststellingwerf een krimpgemeente is. De Woonvisie laat zien dat tot 2020 nog ruimte voor nieuwe woningbouw is, maar dat we ook moeten kijken naar de langere termijn prognoses. Hierin is de verwachting (gelet op de demografische ontwikkelingen) dat er woningen zullen “overblijven” in onze gemeente. Het is noodzakelijk dat het uitvoeringsprogramma ook met deze inzichten gericht op de toekomst rekening gaat houden.
Bij het uitvoeringsprogramma is de inzet van nieuwe instrumenten en gedachten noodzakelijk, inbreiding en vraaggericht maatwerk op de woningwensen is daarbij het nieuwe adagium. Het is de kunst daar nu vroegtijdig op te anticiperen.
Complexen grondexploitatie
Actief grondbeleid wordt facilitair grondbeleid
De gemeente zal hiervoor de nadruk leggen op het facilitaire grondbeleid. Voor de lopende complexen wordt binnen de exploitatie toch nog wel enig risico gelopen. Dit ligt vooral in het afzettempo van de woningbouwgrond. Het risico ligt dan in het feit dat rentelasten verder doorlopen in een langere exploitatie.
Met het doen van aankopen (actief grondbeleid) zijn we zeer terughoudend. Temeer omdat een aankoop nagenoeg gelijk wordt gevolgd door een afwaardering. De gronden die door de gemeente zijn aangekocht worden na afwaardering behouden omdat we ze gebruiken voor bovengenoemde alternatieve aanwending. Er zijn enkele (particuliere) plannen, waarvoor grond van de gemeente is gekocht, tot ontwikkeling gekomen. Dit zijn o.a. de Anne Vondelingstraat te Appelscha en De Kromten te Waskemeer. Andere particuliere ontwikkelingen liggen nagenoeg stil, o.a. De Melkweg te Oosterwolde.
Ontwikkelingen niet-woningbouw
- Masterplan Oosterwolde Centrum - Venekoten Noord: Het plan zet in op de verbetering van de openbare ruimte en het faciliteren van particulier initiatief. Het Stipeplein is heringericht. De pijlen zijn nu gericht op de aanpak van Venekoten Noord en de discussie omtrent de supermarkten.
- Appelscha Boerestreek: Het plein aan de Boerestreek is opgeknapt. De muziekkoepel is inmiddels gerealiseerd. De bouw van de nieuwe uitkijktoren is in 2016 in volle gang en de pilot zelfrijdend vervoer haalt breed het nieuws.
- Masterplan Appelscha: Het plan voorziet in maatregelen om recreatie en toerisme in het gebied te stimuleren.
Bedrijventerreinen
- Oosterwolde Venekoten: Een strook bedrijfsterrein is ontsloten; deze grond is bijna voor de helft uitgegeven. De rest is in optie of nog vrij. Het Masterplan Oosterwolde Centrum - Venekoten Noord zet in op de revitalisering van het gebied Venekoten-Noord. Met de provincie zijn hierover goede afspraken gemaakt.
- Oosterwolde Ecomunity: Dit is een particulier initiatief dat gericht is op de realisatie van een hoogwaardig duurzaam bedrijvenpark met een kenniscentrum. De bouw is inmiddels gestart.
- Haulerwijk De Turfsteker: In Haulerwijk is nog een gedeelte van het bedrijventerrein beschikbaar.
Grondexploitatie
Winstnemingen grondexploitatie
Voor de lopende complexen wordt geen hoog risico gelopen. In overeenstemming met het Besluit Begroting en Verantwoording provincies en gemeenten (BBV) zijn de winsten die genomen konden worden (inclusief de winst bij afsluiting van de complexen) toegevoegd aan de Algemene reserve grondexploitatie. Voor alle andere gronden heeft een afwaardering plaatsgevonden of is er een voorziening getroffen (in overeenstemming met de eisen van het BBV). In verband met het aanscherpen van de regels van het BBV mag de boekwaarde van niet in exploitatie genomen gronden (NIEGG) maximaal gelijk zijn aan de marktwaarde in de huidige bestemming.
In 2016 zijn de NIEGG overgebracht naar de materiële vaste activa (strategische gronden). Dit is gebeurd op basis van de waarde in de huidige bestemming (agrarische waarde). In 2017 wordt dit nog verder aangescherpt, gronden komen ofwel in de BIE (bouwgrond in exploitatie) of worden toegevoegd aan de MVA (materiële vaste activa).
Bij verkoop van gronden kan de gemeente ook nog geconfronteerd worden met de Vennootschapsbelasting. Dit heeft geen budgettaire gevolgen voor de begroting. De vennootschapsbelasting zal worden verrekend met het betreffende complex.
Algemene reserve grondexploitatie
Het doel van de algemene reserve (AR) grondexploitatie is om de winsten van de complexen toe te voegen en over deze reserve te beschikken indien een complex niet kostendekkend is (een soort vereveningsfonds). Ook renteverliezen ten gevolge van een langere looptijd van een complex komen ten laste van de reserve. Om nu en in de toekomst verzekerd te zijn van een gezonde basis voor grondexploitatie is het op peil houden van de reserve van essentieel belang. De begrote stand van de reserve is per 1-1-2017 € 1.809 miljoen. Naast een bedrag van € 215.000 als algemene reserve grondexploitatie, is voor Masterplan ‘Oosterwolde Centrum – Venekoten Noord’ € 1.594 miljoen beschikbaar.
Budget strategische aankopen
Het budget strategische aankopen is feitelijk een mandaat van de gemeenteraad aan het college om snel strategische aankopen te kunnen doen. Jaarlijks geeft de gemeenteraad dit mandaat aan het college. Naar verwachting zullen nog zeer beperkt strategische aankopen plaatsvinden.
Meerjarenbegroting grondexploitatie
Er komt nadruk op het faciliteren van particulier initiatief (de anterieure overeenkomsten).
Het uitgangspunt is dat de volkshuisvestelijke taken en de taken uit de Wro tengevolge van het faciliterend grondbeleid altijd moeten kunnen worden uitgevoerd. Daarbij gaat een gedeelte van de taken van het klassieke grondbedrijf over naar doelgebieden zoals leefbaarheid en volkshuisvesting.